Ploeteren door de huizenjungle of lekker relaxen? Nieuws 2024

Een fris nieuw jaar is gestart en veel mensen krijgen spontaan zin om een nieuwe stap te maken op de woningmarkt. Je bent er klaar voor, kom maar op met die leuke woningen! Helaas valt het al een tijdje vies tegen met het aanbod, er zijn te weinig woningen beschikbaar en als er toch iets leuks voor je voorbij komt sta je met nog 30 anderen te bezichtigen; daar word je niet vrolijk van. Is aankopen onmogelijk geworden? Dat zeker niet maar makkelijk is anders. Om geen roepende in de huizenwoestijn te worden kan een makelaar met kennis van de lokale markt een aanrader zijn. Ik zal daar in een volgende blog nog verder op in gaan.

 

Laat mij voor je ploeteren door de 
huizenjungle,

dan kan jij lekker relaxen :-)

 

Hieronder vind je de belangrijkste wijzigingen op de woningmarkt in 2024. Beetje taaie kost misschien maar je krijgt er zeker mee te maken als je gaat aankopen of verkopen, laat het gerust weten als je nog vragen hebt. 

Na jaren snijden in de maximale hypotheekrenteaftrek, keert in 2024 de rust op dit front terug. Wel hangt het maximale bedrag dat je mag lenen voor de aankoop van een huis straks meer af van je overige maandlasten. Zo telt het energielabel van het huis zwaarder mee en kun je een hogere hypotheek krijgen als je een deel van je studieschuld versneld hebt afgelost.

Verder gaan de lokale belastingen gemiddeld met ruim 5 procent omhoog en kunnen de huren in de vrije sector met maximaal 5,5 procent worden opgetrokken, al is er wel wetgeving in de maak die toekomstige huurverhogingen aan banden moet leggen.

Wat heeft 2024 in petto voor huizenbezitters, huurders en vastgoedbeleggers? 
 

 

Hypotheekrenteaftrek gaat iets omhoog

Aan de reeks verlagingen van de hypotheekrenteaftrek komt in 2024 een einde, nu de maximale aftrek is gelijkgetrokken met het tarief van de eerste schijf van de inkomstenbelasting. Je mag de hypotheekrente komend jaar aftrekken tegen 36,97 procent. Dat is iets meer dan dit jaar (36,93 procent).
 

Eigenwoningforfait blijft gelijk in 2024

Huizenbezitters die geen (vrijwel) volledig afgeloste hypotheek hebben, moeten voor hun huis een bedrag bij hun inkomen optellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Het eigenwoningforfait voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde van 75.000 euro tot 1,2 miljoen euro) bedraagt nu 0,35 procent en dat blijft in 2024 zo.

Stel dat je een huis hebt met een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan bedraagt het eigenwoningforfait 1.400 euro (0,35 procent over 400.000 euro). Hier moet je vervolgens belasting over betalen.

Eigenaren van een dure woning hebben te maken met een hoger eigenwoningforfait, in de volksmond 'villabelasting' genoemd. Is de WOZ-waarde van jouw huis hoger dan 1,2 miljoen euro, dan moet je 4.200 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde boven die 1,2 miljoen euro optellen bij je inkomen.

Hoe hoog het eigenwoningforfait voor jou gaat uitpakken in je aangifte over 2024 hangt uiteraard niet alleen af van het tarief, maar ook van de WOZ-waarde van je woning met als peildatum 1 januari 2023 (zie verderop).

Verdere afbouw vrijstelling eigenwoningforfait voor (bijna) afgeloste hypotheek

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald waren voorheen volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrente kunnen aftrekken (een regeling die bekendstond als de Wet Hillen).

Deze regeling wordt sinds 2019 in dertig jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat je komend jaar nog een vrijstelling krijgt van 80 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek, tegen 83,34 procent nu.

In je belastingaangifte over 2024 moet je dus 20 procent van het eigenwoningforfait opgeven en hier belasting over betalen.
 

Hogere of lagere maximale hypotheek? Dat hangt af van je persoonlijke situatie

Zoals je waarschijnlijk wel weet, mag je bij een geldverstrekker niet meer lenen dan de woningwaarde. Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten, moet je zelf financieren.

Hoeveel je mag lenen hangt ook af van de landelijke leennormen, die zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages', die het budgetinsituut Nibud elk jaar vaststelt. Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden.

De maximale leencapaciteit is geen 'one size fits all': het bedrag hangt af van verschillende factoren, die we hieronder langslopen.

Geen loonstijging? Dan kun je waarschijnlijk minder lenen

Een belangrijk criterium is je salaris: dat bepaalt immers hoeveel ruimte er is voor je woonlasten. Het Nibud gaat ervan uit dat werknemers volgend jaar een loonstijging van gemiddeld 5,2 procent tegemoet kunnen zien. Geldt dit voor jou, dan kun je in 2024 waarschijnlijk een hogere hypotheek krijgen dan nu.

Zit zo'n loonstijging er echter niet in, dan is de kans groot dat je minder kunt lenen, zoals te zien is in de onderstaande grafiek. Dat komt door de hoge inflatie: deze holt je koopkracht uit.
 

Hogere hypotheek met een hoger energielabel

De leencapaciteit hangt ook voor een groot deel af van het energielabel van de woning die je koopt. Een energiezuinig huis leidt tot een lagere energierekening, waardoor je meer geld overhoudt voor de hypotheek.

Een woning met een EFG-label wordt in 2024 de standaard. Neem jij je intrek in een huis met een hoger label, dan kun je extra lenen. Bij een woning met energielabel C en D is dat 5.000 euro. Dat verschil loopt op tot 50.000 euro voor een energieneutrale woning. De onderstaande tabel laat zien hoeveel je extra kunt lenen met een hoger label.

Extra lenen als je je huis energiezuiniger maakt

Neem je maatregelen om je huis verder te verduurzamen (bijvoorbeeld de spouwmuren isoleren of zonnepanelen aanleggen), dan mag de hypotheekverstrekker nog meer aan jou uitlenen. Dit jaar mag je voor energiebesparende maatregelen maximaal 9.000 euro extra lenen. In 2024 wordt dit bedrag opgetrokken. De hoogte van het bedrag hangt af van het energielabel van je woning. In dit geval geldt: hoe lager het label, hoe meer je kunt lenen. Voor huizen met een laag label valt immers meer terreinwinst te behalen.

Het maximale extra leenbedrag loopt uiteen van 10.000 euro tot 20.000 euro.
 

Alleenstaande starter kan meer lenen

Het Nibud komt alleenstaande starters komend jaar tegemoet, door de leencapaciteit voor hen wat te verhogen. Nu liggen de huizenprijzen meestal boven de maximale hypotheek die je als single kunt krijgen bij de aankoop van het eerste huis.
 

Los je extra af op je studieschuld? Dan een hogere hypotheek

Heb je geld geleend voor je studie, dan gaat het maximale bedrag dat je mag lenen voor de aankoop van een huis automatisch omlaag. Maar los je tussentijds extra af op je studieschuld, waardoor je maandlasten omlaag gaan, dan wordt dit bedrag wat verhoogd en mag je dus wat meer lenen.

Hypotheekverstrekkers kijken ook naar de rente op studieleningen. Deze stijgt vanaf 1 januari van 0,46 procent naar 2,56 procent. Dat drukt de leencapaciteit.

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een hogere grens van 461.100 euro. Dat is nu nog 429.300 euro. Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie, de aanleg van zonnepanelen of de aanschaf van een warmtepomp.

Zoals gezegd, is de hypotheekrente voor een lening met NHG lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten eenmalig een extra bedrag moet neertellen (borgtochtprovisie). Deze premie blijft net als dit jaar 0,6 procent.

Einde uitgeklede jubelton

Dit jaar mag je nog aan je kind of een andere bekende tussen de 18 en 40 jaar een eenmalige belastingvrije schenking doen van maximaal 28.947 euro voor de aankoop of verbouwing van een huis. In 2024 verdwijnt de vrijstelling helemaal.

Voor vermogensbelasting geldt fictief rendement op vastgoed van 6,04 procent

De vermogensbelasting gaat in 2027 volledig op de schop, waarbij je wordt belast over het daadwerkelijk behaalde rendement. Tot die tijd geldt een overgangsregeling, waarbij de fiscus kijkt naar de daadwerkelijke verdeling van je vermogen over spaargeld, schulden en 'overige bezittingen'. Over elke categorie wordt nog wel gerekend met een fictief rendement.

Dat pakt onvoordelig uit voor woningbeleggers. Vastgoed valt, net als bijvoorbeeld aandelen en obligaties, in de categorie 'overige bezittingen'. Over de waarde hiervan geldt voor 2024 een fictief rendement van 6,04 procent (tegen 6,17 procent nu).

Ambtenaren van het ministerie van Financiën hebben onlangs bezijferd dat nog geen 10 procent van de onderzochte huurwoningen het het minimumrendement van 5 procent dat gangbaar is bij aandelenbeleggingen, laat staan de ruim 6 procent waarmee de Belastingdienst rekent. De kans is dus groot dat je in 2024 belasting moet betalen over een rendement dat je niet hebt betaald.

Daar moet je bovendien nog meer belasting over betalen dan nu: 36 procent tegen 32 procent in 2023. Er geldt wel een vrijstelling voor de vermogensbelasting van 57.000 euro per persoon. Alleen over het bedrag hierboven moet je belasting betalen.

Voor je rendement is ook de 'leegwaarderatio' van belang. Dat is het percentage van de WOZ-waarde van een verhuurde woning dat fiscaal wordt meegerekend als vermogen. Dit cijfer is vorig jaar fors verhoogd en in veel gevallen is de afslag komen te vervallen. Ook dat pakt ongunstig uit voor je nettorendement.
 

Bescheiden stijging WOZ-waarde

Elk jaar stelt de gemeente de hoogte van de WOZ-waarde van jouw huis vast. Hoe hoog jouw woning wordt aangeslagen, krijg je in januari of februari te horen.

Na een periode van dubbelcijferige prijsstijgingen, zetten de huizenprijzen in de tweede helft van vorig jaar tijdelijk een daling in. Daardoor is de stijging van de WOZ-waarde die begin 2024 op je deurmat ligt (met waardepeildatum 1 januari 2023) waarschijnlijk vrij bescheiden. De Waarderingskamer schat in dat deze gemiddeld 2 tot 4 hoger zal uitpakken dan het jaar ervoor.

Dat leidt waarschijnlijk tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank. De hoogte van jouw hypotheek ten opzichte van de woningwaarde is dan namelijk gedaald, waardoor de risico-opslag misschien kan worden verlaagd of geschrapt.

Wellicht ten overvloede: als je straks de belastingaangifte over 2023 invult, moet je de WOZ-waarde gebruiken met als peildatum 1 januari 2022 en niet 1 januari 2023. Daar gaan veel belastingbetalers de mist mee in.
 

Gemeentebelastingen stijgen met gemiddeld 5,7 procent

Huiseigenaren zullen komend jaar gemiddeld 938 euro kwijt zijn aan onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing en rioolheffing, zo blijkt uit een recente steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 110 gemeenten. Dat is 51 euro meer dan dit jaar, wat neerkomt op een stijging van 5,7 procent.
 

Hogere bovengrens voor vrijstelling overdrachtsbelasting

Wie een huis koopt, betaalt 2 procent overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar zijn hiervan vrijgesteld als ze een huis kopen met een marktwaarde van maximaal 440.000 euro. Die grens gaat in 2024 omhoog naar 510.000 euro en dat is goed nieuws voor deze doelgroep.

De vrijstelling geldt voor elke koper afzonderlijk. Koop je samen een huis en is een van beiden 35 jaar of ouder, dan betaalt deze persoon over het eigen deel 2 procent belasting.

Wie een huis koopt, maar daar niet zelf in gaat wonen (bijvoorbeeld als beleggingspand, vakantiewoning of een huis voor een studerende zoon of dochter) betaalt een hoger tarief voor de overdrachtsbelasting: 10,4 procent. Dat blijft in 2024 gelijk.
 

Huurverhoging vrijesectorwoning maximaal 5,5 procent

Voor woningen in de vrije sector mag de huur vanaf 1 januari met maximaal 5,5 procent worden opgetrokken. Dat komt neer op een inflatiecorrectie van 4,5 procent plus 1 procentpunt extra.

De maximaal toegestane huurverhoging is gekoppeld aan ofwel de gemiddelde loonontwikkeling ofwel de inflatie (het laagste van beide cijfers), vermeerderd met een opslag.

De maximale huurverhoging geldt tot 1 mei 2024. Hoe het daarna gaat, wordt spannend. Demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting wil huurders beschermen tegen excessief hoge huren. Over enkele weken stuurt hij een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer dat de huren voor een groot deel van de woningen in de vrije sector aan banden moet leggen. Dat is goed nieuws voor huurders, maar zuur voor woningbeleggers.
 

Liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen gaat omhoog

Wie in 2024 verhuist naar een sociale huurwoning mag niet meer dan 879,66 euro huur betalen. Dat is nu nog 806,06 euro.

Deze zogeheten liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Huur je al langer een sociale huurwoning, dan betaal je waarschijnlijk meer.

Verder mogen de huren voor sociale huurwoningen op 1 juli 2024 met maximaal 5,8 procent stijgen: gelijk aan de gemiddelde loonstijging van december 2022 tot december 2023. Maar dit duurt dus nog even.
 

Vermogensgrens voor huurtoeslag omhoog

De huurtoeslag gaat in 2024 omhoog. Ook komen er meer mensen voor in aanmerking. Het gaat naar verwachting om circa 35.000 extra huishoudens.

Om volgend jaar huurtoeslag te kunnen krijgen, mag je op 1 januari 2024 niet meer dan 36.952 euro vermogen hebben per persoon. Dit jaar ligt de grens nog op 33.748 euro. Is jouw vermogen hoger, dan heb je het hele jaar geen recht op huurtoeslag, ook niet als je vermogen later in het jaar alsnog onder die grens zakt.

Er geldt ook een inkomensgrens. Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt, mag de huur niet hoger zijn dan 879,66 euro.